Annuitet eller rak amortering

Så fungerar annuiteten

Betalningen är densamma varje gång. I början består den mest av ränta, eftersom skulden är stor. Efter hand krymper räntedelen och amorteringen tar över. Summan syns aldrig ändras, men innehållet gör det hela tiden.

Fördelen är att beloppet går att lägga in i en budget och sedan lämna i fred. Nackdelen är att avbetalningen av själva skulden kommer igång långsamt, vilket får konsekvenser om lånet ska lösas eller bostaden säljas tidigt i löptiden. Vad den fasta betalningen landar på räknar du ut i annuitetslånskalkylen.

Så fungerar rak amortering

Amorteringen är densamma varje gång, och räntan läggs till ovanpå. Eftersom skulden minskar jämnt sjunker räntedelen jämnt, och därmed hela betalningen. Första året är dyrast, sista året billigast.

Upplägget är enklare att överblicka: du vet exakt hur stor skulden är efter ett visst antal år, eftersom amorteringen är samma belopp varje gång. Den fallande betalningen passar dessutom den som räknar med att inkomsten ligger still eller sjunker med tiden. Kurvan ser du i kalkylen för rak amortering.

Följ de två lånen genom löptiden

Tänk dig samma skuld, samma ränta och samma antal år, upplagd på båda sätten, och gå igenom den utan att sätta ut några siffror. Den första månaden är räntan identisk, för skulden är densamma. Skillnaden ligger i vad som betalas utöver räntan: det raka lånet betalar av sin fasta del, annuiteten betalar av det lilla som blir över när räntan är tagen ur en betalning som ska räcka hela vägen.

Efter något år har det raka lånet därför en mindre skuld kvar. Mindre skuld ger mindre ränta nästa månad, vilket ger ännu mer utrymme åt avbetalningen. Annuiteten går igenom samma förskjutning, men senare och långsammare. Glappet mellan de två skuldkurvorna växer under första halvan av löptiden och sluts mot slutet, när båda lånen är nästan avbetalade.

Summan av alla räntedelar blir därmed större för annuiteten, eftersom räntan hela tiden har räknats på ett något högre belopp. Det är hela förklaringen till kostnadsskillnaden — den kommer inte av att räntesatsen är en annan, utan av att skulden i genomsnitt har varit större. Samma sak går att se rad för rad i en amorteringsplan.

Vad skillnaden blir

Rak amortering ger lägre total räntekostnad, eftersom skulden i genomsnitt är mindre under löptiden. Skillnaden växer med löptiden och med räntenivån — på ett kort lån med låg ränta är den knappt värd att tänka på, på ett långt lån med hög ränta är den betydande.

Räkna på båda i kalkylen med dina egna siffror. Det är det enda sättet att veta om skillnaden är stor nog att betyda något för just dig.

Väg också in åt vilket håll din ekonomi rör sig. Det raka lånet lägger sin tyngsta börda på de år som ligger närmast, alltså de år du känner till bäst, medan annuiteten flyttar en del av bördan till år du bara kan gissa om. Vilken osäkerhet som är obehagligast är en fråga om läge, inte om matematik.

Amorteringskravet gäller oavsett vilket

På bolån finns dessutom ett golv för hur långsamt du får betala av. Sedan den 1 april 2026 står reglerna i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, som ersatte Finansinspektionens tidigare föreskrifter. Kravet är knutet till hur stor del av bostadens värde som är belånad och gäller oberoende av om betalningen räknas fram som en annuitet eller som rak amortering. Valet av metod är alltså fritt ovanför golvet, inte under det. Vad kravet innebär i praktiken går vi igenom under amorteringskrav.

Vilket du bör välja

Klarar du den högre inledande betalningen utan att tömma bufferten är rak amortering billigare. Är marginalerna små nu men väntas växa, är annuitetens förutsägbarhet värd något. En betalningsplan man inte klarar kostar mer än några räntekronor.

Gör provet i den ordningen: räkna först ut vad rak amortering kräver de första åren och håll den siffran mot din faktiska budget. Håller den inte, är frågan avgjord. Håller den, jämför sammanlagd kostnad för de två uppläggen. Kom också ihåg mellanvägen — en annuitet där du amorterar extra när det finns utrymme, vilket du kan pröva i amorteringskalkylen. På ett lån med rörlig ränta har du rätt att betala tillbaka i förtid, och varje extra inbetalning sänker den ränta som räknas resten av löptiden.