Bunden eller rörlig ränta

Rörlig ränta

Den rörliga räntan sätts om med jämna mellanrum, i Sverige oftast var tredje månad, och följer marknadsläget. Historiskt har den i genomsnitt varit lägre än den bundna, men den kan ändras snabbt och i båda riktningarna.

Bakom omsättningen ligger långivarens egen upplåningskostnad, som i sin tur rör sig med Riksbankens styrränta och med läget på marknaden för bostadsobligationer. Att räntan är rörlig betyder alltså inte att långivaren ändrar den efter eget skön, men inte heller att förändringen slår igenom likadant hos alla — därför är det värt att kontrollera vad som faktiskt händer med din ränta vid nästa omsättningsdag.

Bunden ränta

Med bunden ränta är kostnaden känd under hela bindningstiden. Du betalar normalt en högre ränta för den tryggheten — det är priset för att långivaren tar risken i stället för dig.

Bindningstiden är också en bindning i andra riktningen: lånet blir mindre rörligt om du vill byta bank eller sälja bostaden.

Vad tryggheten är värd beror därför på hur säkra dina planer är. Vet du att bostaden ska bo kvar i flera år är bindningen billig i förhållande till vad den ger; är en flytt, en separation eller ett jobbyte tänkbar inom bindningstiden ska den möjligheten prissättas innan du skriver på.

Så räknar du på valet utan att gissa

Valet blir hanterligt när det görs om till en fråga om marginal i stället för en fråga om framtiden. Gör så här, utan att fästa dig vid några satser. Räkna först fram månadsbetalningen på den rörliga räntan som gäller i dag. Höj sedan räntan i kalkylen med några procentenheter och räkna om — det är stresstestet, och det är avsiktligt gjort på en högre nivå än den du blir erbjuden.

Håll den nya siffran mot din faktiska budget. Blir det som återstår efter alla fasta utgifter för litet, har du fått ditt svar: bindning köper något du behöver. Klarar budgeten testet med marginal är den rörliga räntan hanterbar även om läget ändras, och då är bindningen ett val och inte en nödvändighet.

Ta till sist skillnaden mellan de två betalningarna — den rörliga i dag och den bundna du blir erbjuden — och betrakta den som en försäkringspremie. Frågan är då inte vilken ränta som blir billigast, utan om premien är rimlig för att slippa utfallet du nyss räknade fram. Beräkningarna gör du i lånekalkylen och räntedelen isolerat i räntekalkylatorn.

Att lösa ett bundet lån i förtid

Löser du ett bundet lån innan bindningstiden gått ut får långivaren ta ut ränteskillnadsersättning. Den ska beräknas enligt konsumentkreditlagens regler och kan bli betydande om räntan har fallit sedan du band.

Ett rörligt lån får däremot lösas när som helst utan sådan ersättning.

Ersättningen är alltså inte en straffavgift utan en kompensation för den ränta långivaren går miste om, och storleken beror på hur lång tid som återstår av bindningstiden och hur mycket räntenivån har rört sig. Hur beloppet räknas fram, och när det blir stort, går vi igenom under ränteskillnadsersättning. Det är den post som oftast avgör om ett byte av bank är lönsamt mitt i en bindningstid.

Hur många väljer att dela upp

Att dela lånet i flera delar med olika bindningstider är vanligt. Då blir bara en del av lånet omsatt vid varje tillfälle, och en enskild räntehöjning slår inte igenom med full kraft på en gång.

Uppdelningen har ett pris i form av administration och av att en del av lånet alltid ligger på fel sida av räntemarknaden. I gengäld ger den en jämnare övergång och färre tillfällen då hela månadskostnaden kan ändras på en gång.

Vad du gör nu

Ta reda på tre saker om ditt nuvarande eller planerade lån: när räntan sätts om nästa gång, vilken bindningstid som erbjuds och vad avtalet säger om förtidsbetalning. Kör därefter stresstestet ovan och skriv ned båda månadsbeloppen, så att valet vilar på två tal och inte på en känsla för ränteläget.

Överväger du samtidigt att flytta lånet är ordningen viktig: räkna först på vad bytet kostar, sedan på vad den nya räntan sparar. Den genomgången finns under kostnad att flytta lån, och de praktiska stegen under flytta bolån.