Byggnadskreditiv kalkyl

Krediten som finansierar själva bygget

Ett lån till husbygge kan inte ordnas som ett vanligt bolån, för det finns ingen bostad att ställa som säkerhet den dag pengarna behövs. Lösningen är en tillfällig kredit med en beviljad limit — ett byggnadskreditiv, ofta kallat byggkreditiv — som betalas ut i etapper allteftersom fakturor godkänns och arbetet fortskrider. Under tiden betalas bara ränta. När huset är färdigställt och besiktigat löses hela krediten av ett bolån, och det är först då den vanliga månadskostnaden med både ränta och amortering börjar.

Räntan räknas på det genomsnittligt uttagna beloppet

Eftersom pengarna lyfts efterhand är skulden liten i början och full först mot slutet. Räntan under byggtiden räknas därför på det belopp som i genomsnitt varit uttaget, inte på limiten, och blir en god del lägre än en snabb överslagsräkning på hela summan ger. Två poster följer sedan med in i det slutliga lånet: den upplupna räntan från byggtiden, och stämpelskatten för de pantbrev som ställs som säkerhet — 2 procent av pantbrevets belopp plus en expeditionsavgift till Lantmäteriet. Slutskulden är alltså större än vad bygget kostade, och det är den siffran bolånet räknas på.

Kreditiv eller utökat lån på en bostad du redan har?

Alla byggprojekt behöver inte ett kreditiv. Bygger du till, bygger om eller uppför något mindre på en fastighet du redan äger, kan arbetet i stället betalas med ett utökat lån mot den befintliga bostaden — den vägen jämförs i renoveringslån kalkyl. Fördelen är att det är en enda kredit, till bolåneränta från dag ett, utan etappvisa uttag och utan en dyrare mellanperiod. Nackdelen är att det förutsätter både utrymme i bostadens värde och en bank som accepterar den nya belåningsgraden. Vad det färdiga lånet landar på räknar du i bolån kalkyl.

Överskrids budgeten stiger tre tal samtidigt

Det här är den varning som betyder något, för ett byggprojekt som blir dyrare än planerat drabbar inte ett tal utan tre. Krediten måste utökas, räntan under byggtiden räknas på ett större genomsnittligt uttag under en byggtid som dessutom oftast blir längre, och det slutliga bolånet blir högre. Med det växer även amorteringen, eftersom takten som krävs beror på belåningsgraden och den stiger när skulden gör det — se amorteringskrav. Pröva därför kalkylen med en byggtid och en byggkostnad som ligger över det du räknar med, inte bara med det du hoppas på.

Så använder du siffran

Talet att bära med sig till banken är skulden när bygget är klart, inte byggkostnaden. Det är den som prövas mot bostadens färdiga värde och mot din betalningsförmåga, och gränserna för hur stor den får vara står i bolånetak och kontantinsats. Ta reda på vilka pantbrev som redan finns i fastigheten innan du räknar, eftersom de sänker engångskostnaden; underlaget beskrivs i pantbrev och lagfart. Be sedan banken om villkoren för både kreditivet och det efterföljande bolånet skriftligt, så att du ser hela kedjan och inte bara den första halvan av den.