Bostadsrättslån kalkyl

Vad du faktiskt köper

En bostadsrätt är en andel i en ekonomisk förening som ger rätt att nyttja en bestämd lägenhet. Föreningen äger huset, tar upp lån för det och betalar räntor och amorteringar med medlemmarnas avgifter. Därför räcker det inte att jämföra priser: ett bostadsrättslån är bara den ena halvan av vad du binder upp dig för. Kalkylen lägger ihop lånets månadsbelopp med avgiften till en boendekostnad, och ställer vid sidan av den din andel av föreningens skuld. Den andelen står ingenstans i dina egna papper, och det är just därför den faller bort när två annonser ställs mot varandra.

Den indirekta skulden och var siffran står

Föreningens skuld syns aldrig i ditt eget skuldsaldo, men du betalar på den varje månad. Måttet som gör den jämförbar är belåning per kvadratmeter: långfristiga skulder delade med föreningens totala yta, ett tal du hittar i årsredovisningen. Multiplicerat med lägenhetens boarea ger det den skuld som i praktiken följer med köpet. Lägg den till köpeskillingen, så blir två annonser jämförbara på riktigt. Två lägenheter med samma utropspris och samma yta kan skilja sig med hundratusentals kronor när skulden räknas in — och det är den dyrare av dem som ofta har den lägre avgiften.

Låg avgift eller låg skuld — valet finns redan

Föreningen har gjort ett val åt dig innan du kom, och det går att läsa av. En förening som amorterar hårt tar ut en högre avgift i dag och lämnar över mindre skuld till nästa köpare. En förening som håller avgiften nere skjuter kostnaden framåt, dit ingen har satt ett datum. Ingen av vägarna är fel, men de prissätts olika av marknaden och av din egen kalkyl. Vill du se hur lånedelen ensam beter sig när belåningsgraden ändras, gör bolånekalkylen det, och hur snabbt du själv måste betala av framgår av kalkylen för amorteringskrav.

Så använder du siffran

Boendekostnaden i kalkylen är ett nuläge byggt på två tal som kan röra sig: räntan på ditt lån och avgiften från stämman. Räkna därför ett andra varv med en högre ränta och en högre avgift innan du bestämmer dig, och kontrollera i KALP-kalkylen att marginalen håller. Vad som ska finnas på kontot redan vid kontraktsskrivningen är en annan fråga än den månatliga, och den besvaras under handpenning och kontantinsats. Läs årsredovisningen innan budgivningen, inte efter: det är där siffrorna står, och det är den enda handling där de står tillsammans. Ta underhållsplanen i samma svep — den anger när nästa stora arbete väntas, och en förening som saknar plan har inte därmed färre behov, bara sämre överblick över dem.