Överbryggningslån kalkyl

Lånet täcker en glipa i tiden

Det pengarna används till är inte bostaden, utan kalendern. Kapitalet du behöver finns redan — det sitter i den bostad du ännu inte har fått betalt för — och brolånet, eller brygglånet som det också kallas, lånar ut just det beloppet fram till tillträdesdagen. Storleken bestäms därför av vad försäljningen väntas ge minus den restskuld som ska lösas, inte av vad den nya bostaden kostar. Att köpa innan man sålt är i grunden en tidsfråga och inte en finansieringsfråga, och det är därför lånet är kort och inte har någon amorteringsplan.

Bara ränta, men på två boenden

Under perioden betalar du ränta och ingenting annat på brolånet, vilket gör månadsbeloppet lägre än på ett vanligt lån av samma storlek — men också att skulden står stilla. Samtidigt äger du två bostäder, och driften löper på båda: avgift eller driftkostnad, el, försäkring och det bolån som fortfarande finns kvar på den gamla. Det är summan av allt detta som är den verkliga kostnaden för att ligga steget före, och den syns inte i räntesatsen. När försäljningen väl är klar löses lånet med köpeskillingen, och har räntan varit rörlig får långivaren inte ta betalt för att du gör det i förtid.

Det tal som kan svika är priset

Hela uppställningen vilar på ett försäljningspris som ingen har lovat dig. Blir priset tio procent lägre än väntat krymper det frigjorda kapitalet med mer än tio procent, eftersom restskulden ligger kvar oförändrad och tar hela minskningen. Kalkylen visar den skillnaden separat, och den bör läsas före räntekostnaden. Varje månad utan köpare kostar dessutom sin ränta: tre månaders extra väntetid lägger ett helt kvartals ränta ovanpå kalkylen utan att något annat har ändrats. Sätt därför försäljningspriset försiktigt och väntetiden generöst.

Så använder du siffran

Ställ totalkostnaden mot vad alternativen är värda. Ett villkorat bud eller ett senare tillträde kostar ingenting i ränta men försvagar dig mot säljaren, och skillnaden mellan de två vägarna är ofta mindre än den känns.

Kontrollera sedan att månadsutrymmet räcker till dubbelt boende under hela perioden, och inte bara den första månaden — det räknar du fram i KALP-kalkylen. Vilka belopp som ska finnas kontant vid kontraktsskrivning och tillträde reds ut under handpenning och kontantinsats. Ska bolånet dessutom byta bank i samband med flytten hör den frågan hemma i flytta bolån, eftersom två förhandlingar samtidigt sällan blir bra.