Bolånetak och kontantinsats

Vad bolånetaket är

Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter sätter ett tak för hur stor del av bostadens marknadsvärde som får lånas med bostaden som säkerhet. Vid bostadsköp är taket 90 procent sedan 1 april 2026, höjt från 85. För att utöka ett befintligt lån är taket däremot lägre: 80 procent.

Taket är en gräns för bolånet, inte för hur mycket du får låna totalt. Det är en viktig skillnad, och den förklarar nästa avsnitt.

Att gränsen står i lag och inte längre i en myndighetsföreskrift har en praktisk följd: den kan bara ändras genom lagstiftning, inte genom ett beslut hos tillsynsmyndigheten. Reglerna om bolånetak och amortering flyttades samtidigt, och de hänger ihop — samma kvot styr båda.

Så räknas belåningsgraden fram

Kvoten är enkel att följa utan att någon summa nämns: bolånet delas med bostadens marknadsvärde, och resultatet är belåningsgraden. Allt hänger därför på vilket värde som står i nämnaren. Vid ett köp är det köpeskillingen, eftersom en affär mellan två oberoende parter är det säkraste beskedet om vad bostaden är värd just då. Har du betalat mer än värderingen visar är det ändå köpeskillingen som gäller, och överskjutande belopp får du bära själv.

Vid en utökning av ett befintligt lån finns ingen färsk affär att luta sig mot, och då krävs en värdering. Just därför ligger taket lägre i det läget: en värdering är en bedömning, inte ett pris någon faktiskt betalat, och lagstiftaren har lagt in en marginal för det. Av samma skäl går det inte att räkna om belåningsgraden hur ofta man vill — en omvärdering förutsätter att något har hänt, som en värdehöjande renovering eller att tillräckligt lång tid förflutit.

Samma kvot avgör hur snabbt du måste betala av. Amorteringstakten trappas efter belåningsgraden, så att ett lån högt upp mot taket ska amorteras i snabbare takt än ett lån långt under det. Trappan och dess nivåer beskrivs under amorteringskrav. Det betyder att belåningsgraden inte bara avgör om affären går att genomföra, utan också vad den kostar varje månad efteråt.

Kontantinsats och handpenning

Den del av köpeskillingen som ligger över bolånetaket måste finansieras på annat sätt. Vanligen med sparande — det är själva idén med gränsen — och det beloppet kallas kontantinsats.

Kontantinsatsen ska finnas när köpet genomförs, inte när du börjar leta. Handpenningen betalas normalt inom en vecka efter kontraktsskrivningen.

Handpenning och kontantinsats blandas ofta ihop, men de svarar på olika frågor. Kontantinsatsen är ett belopp: den andel av köpet som inte får lånas med bostaden som säkerhet. Handpenningen är en tidpunkt: en delbetalning av köpeskillingen som lämnas i samband med att kontraktet skrivs, ofta motsvarande en tiondel av priset, och som deponeras hos mäklaren fram till tillträdet. Handpenningen är alltså inte en extra utgift ovanpå kontantinsatsen utan en tidig del av den. Det som gör skillnaden viktig är likviditeten: pengarna måste vara tillgängliga redan vid kontraktet, inte först på tillträdesdagen, och ett sparande som är låst kan vara ett problem trots att beloppet finns.

Att låna kontantinsatsen

Det förekommer att mellanskillnaden lånas som ett blancolån utan säkerhet. Det är tillåtet men dyrt: räntan är väsentligt högre än på bolånet och löptiden kortare, och banken räknar in betalningen när den prövar din betalningsförmåga. Vad ett sådant lån innebär i övrigt står under lån utan säkerhet.

Det är också en påminnelse om vad gränsen är till för. Bolånetaket finns för att en bostadsaffär inte ska vila helt på lånade pengar.

Utöver taket finns kreditprövningen

Bolånetaket är ett tak, inte ett löfte. Banken gör alltid en egen kalkyl på om du klarar betalningarna vid en väsentligt högre ränta, och den kalkylen kan sätta en lägre gräns än taket gör.

I praktiken är det oftast betalningsförmågan och inte taket som blir det bindande villkoret. Två hushåll med samma sparade kontantinsats kan därför få olika besked om hur stort lånet får bli, och skillnaden ligger i vad som återstår när alla fasta utgifter är betalda.

Innan du lägger ett bud

Räkna baklänges. Utgå från den månadskostnad du vet att du klarar och se vilket lånebelopp den räcker till i kalkylen för hur mycket du kan låna, och pröva marginalen i KALP-kalkylen innan du sätter ett tak för dig själv. Ställ sedan den samlade skulden mot hushållets årsinkomst i skuldkvotskalkylen — bankerna använder det måttet i sin egen prövning även sedan det skärpta amorteringskravet togs bort.

Ta med amorteringen i budgeten från början, inte som en post du löser senare. Alla lagrum och datum på den här sidan går att kontrollera i källförteckningen.