Handpenning och kontantinsats

Handpenningen är en tidpunkt

När köpekontraktet skrivs under är affären bindande, och säljaren vill ha ett bevis på att köparen menar allvar. Det beviset är handpenningen: en delbetalning av köpeskillingen som lämnas i nära anslutning till kontraktet, vanligen inom en vecka och vanligen kring en tiondel av priset. Nivån är branschpraxis, inte lag, och den kan förhandlas — det är kontraktet som avgör.

Pengarna går normalt inte till säljaren direkt utan deponeras hos mäklaren på ett klientmedelskonto och ligger där fram till tillträdesdagen. Det skyddar båda parter: säljaren vet att beloppet finns, och köparen vet att det inte är utbetalat innan affären är genomförd.

Att betala handpenning är alltså inte att betala något utöver köpeskillingen. Det är att betala en del av den tidigt. Det som gör momentet besvärligt är likviditeten, inte summan — pengarna ska vara tillgängliga på ett konto redan vid kontraktet, och ett sparande som är låst eller placerat kan vara ett problem trots att beloppet i sig finns.

Kontantinsatsen är en gräns

Kontantinsatsen kommer från ett helt annat håll. Lagen sätter ett tak för hur stor del av bostadens marknadsvärde som får lånas med bostaden som säkerhet. Taket ligger på 90 procent vid bostadsköp, och skillnaden upp till köpeskillingen måste därför finansieras på annat sätt. Det är den skillnaden — minst 10 procent — som är kontantinsatsen.

Kontantinsatsen är alltså inte en betalning vid ett visst tillfälle utan en andel av affären som per definition ligger utanför bolånet. Hur gränsen räknas fram och vad som händer när bostaden byter värde står under bolånetak och kontantinsats, och samma kvot styr dessutom amorteringstakten enligt amorteringskravet.

Varför beloppen brukar sammanfalla

Är handpenningen en tiondel av priset och kontantinsatsen minst en tiondel av priset, blir de två i praktiken lika stora vid ett normalt köp. Därav förvirringen. Men de svarar på olika frågor, och de skiljer sig åt så snart något inte är normalt.

Skiljer sig köpeskillingen från bankens värdering räknas kontantinsatsen på det lägre av dem, medan handpenningen räknas på det avtalade priset. Är handpenningen förhandlad till en lägre andel täcker den inte hela kontantinsatsen, och resten ska ändå finnas på tillträdesdagen. Och avser du att lägga in mer eget kapital än gränsen kräver är kontantinsatsen större än handpenningen, utan att något i kontraktet ändras.

Den viktigaste skillnaden är ändå en annan. Handpenningen är ett likviditetsproblem som går att lösa med lånade pengar. Kontantinsatsen är hela poängen med taket: den del av affären som inte ska vila på bostaden som säkerhet. Att i stället låna den utan säkerhet är tillåtet men flyttar bara kostnaden, och vad ett sådant lån innebär beskrivs under lån utan säkerhet. Banken ser lånet i din kreditprövning oavsett — se kreditupplysning.

Om köpet inte blir av

Ett underskrivet köpekontrakt är bindande. Vill köparen ändå inte fullfölja kan säljaren häva köpet och kräva ersättning för sin skada, och handpenningen är det belopp som ligger närmast till hands att ta i anspråk. Den är däremot inte automatiskt förverkad: ersättningen ska svara mot den faktiska skadan, och det som överstiger den ska tillbaka till köparen. I praktiken betalar mäklaren inte ut något förrän parterna är överens eller saken är avgjord.

Det finns två vanliga sätt att skydda sig, och båda är villkor i kontraktet. Ett återgångsvillkor för finansieringen låter köpet falla om lånet inte beviljas, och en besiktningsklausul låter köparen dra sig ur om besiktningen visar något oväntat. Båda har en frist, båda måste åberopas skriftligt inom den, och båda saknas om ingen skrev in dem. Läs vilka villkor som faktiskt står i kontraktet innan du skriver på, inte efteråt.

Så planerar du

Börja bakifrån. Räkna ut vilket lånebelopp din ekonomi bär i kalkylen för hur mycket du kan låna, pröva marginalen efter alla fasta utgifter i KALP-kalkylen, och sätt först därefter en övre gräns för vad du kan buda. Kontrollera sedan två datum och två belopp: när handpenningen ska vara betald, när resten ska vara det, hur mycket vardera gången.

Se också över var pengarna står. Kapital som är bundet i fonder eller på ett konto med uppsägningstid är inte tillgängligt den dag kontraktet skrivs, och det är ett vanligare hinder än att beloppet saknas. Fler av orden i kontraktet förklaras i låneordlistan.