Flytta bolån

Varför det ofta lönar sig

Bolåneräntan sätts individuellt och listräntan är en utgångspunkt, inte ett pris. Skillnaden mellan vad två hushåll med samma ekonomi betalar kan vara betydande, och den beror ofta bara på om någon har frågat.

Statistiken över vad nya bolån faktiskt tecknas till skiljer sig systematiskt från de listräntor bankerna publicerar. Den skillnaden är inte ett fel i statistiken utan själva rabatten, och den syns i genomsnittet just därför att många har förhandlat.

Så sätts din bolåneränta

Priset byggs upp i lager, och de går att följa ett i taget utan att någon siffra behövs. Understa lagret är bankens egen upplåningskostnad: vad det kostar den att låna pengarna den lånar ut till dig. Det lagret är i stort sett detsamma för alla kunder i banken och rör sig med marknadsräntorna.

Ovanpå det lägger banken en marginal för risk. Den avgörs av två saker du kan påverka: belåningsgraden, alltså hur stor del av bostadens värde lånet utgör, och din betalningsförmåga. Ett lån med gott om marginal ned till bostadens värde är säkrare för banken, och det priset märks. Hur belåningsgraden räknas fram står under bolånetak och kontantinsats, och den avgör samtidigt i vilken takt du måste amortera — se amorteringskrav.

Översta lagret är det som är ren förhandling: hur mycket affärer du har hos banken, hur troligt det är att du lämnar, och vad någon annan har erbjudit dig. Det är bara det översta lagret som rör sig när du ringer, men det är också det lager där skillnaden mellan två hushåll uppstår. Det förklarar varför beskedet ändras av ett konkret bud och inte av ett missnöje.

Så går det till att byta bank

Du hämtar in ett lånelöfte eller ett erbjudande från en annan bank. Godtar du det sköter bankerna själva lösen av det gamla lånet och överföringen av pantbreven. Processen tar normalt några veckor och kräver lite av dig.

Amorteringen följer med. Kravet hänger på lånet och på belåningsgraden, inte på vilken bank som står som långivare, så ett byte ändrar räntekostnaden men inte den takt skulden ska betalas av i.

Vad det kostar

Det nya lånet kan ha en uppläggningsavgift. Är det gamla lånet bundet tillkommer ränteskillnadsersättning, som kan bli stor. Räcker inte befintliga pantbrev behövs nya, och då tillkommer stämpelskatt. Räkna på brytpunkten innan du bestämmer dig.

Ersättningen vid ett bundet lån är den post som oftast fäller avgörandet, och den är inte godtycklig. Banken har finansierat ditt lån för hela bindningstiden och ska hållas skadeslös för den ränta som uteblir när du löser i förtid — därför blir beloppet störst när det är lång tid kvar av bindningen och räntenivån samtidigt har sjunkit sedan du band. Har räntorna i stället stigit sedan dess kan ersättningen bli obetydlig, och då är ett byte plötsligt möjligt. Beräkningen i detalj finns under ränteskillnadsersättning. Begär alltid en skriftlig lösenuppgift från din nuvarande bank, och lägg samman den med övriga poster enligt kostnad att flytta lån.

Förhandla först

Innan du byter: visa erbjudandet för din nuvarande bank. Många matchar hellre än förlorar hela engagemanget. Du får ofta besparingen utan att flytta något alls — men bara om du först skaffade det konkreta budet.

Be om räntan i skrift och fråga hur länge den gäller. Ett muntligt löfte i en telefonlucka är svårt att åberopa när villkoret ska skrivas in. Fråga också vad som händer vid nästa villkorsändringsdag, eftersom en rabatt som bara gäller den första perioden är värd mindre än den ser ut att vara.

Så förbereder du bytet

Börja med tre uppgifter: när bindningstiden löper ut, vad en lösen kostar i dag och vad belåningsgraden är efter de amorteringar du redan gjort. Har bostaden stigit i värde sedan lånet togs kan belåningsgraden vara lägre än du tror, och det är ett argument i sig.

Räkna sedan igenom affären med båda alternativen i kalkylen för att flytta lån, så att du ser vad som blir kvar av besparingen när kostnaden är betald. Underlaget bakom sidans uppgifter finns i källförteckningen.